Acheter une maison à Koh Samui en tant qu’étranger
Acheter à Koh Samui, clairement expliqué.
Ce qu’un étranger peut posséder, les mots que vous lirez sur chaque annonce, les principaux frais et les étapes jusqu’aux clés. L’essentiel, avant de parler à un avocat.
Trois façons de devenir propriétaire.
En Thaïlande, un étranger ne peut pas posséder de terrain en son nom propre. Cela ne l’empêche pas de posséder une maison : cela détermine la façon de la détenir.
Un condominium, en pleine propriété
Un étranger peut posséder un appartement en pleine propriété, à son nom, tant que les étrangers ne détiennent pas ensemble plus de 49 % de la surface de l’immeuble. Les fonds doivent venir de l’étranger, en devise étrangère, et l’attestation de transfert de la banque est conservée pour le Land Office.
Pleine propriété · à votre nomUne villa : la maison à vous, le terrain en bail
La formule la plus courante pour une villa. Vous possédez la maison grâce à un droit de superficie et louez le terrain jusqu’à 30 ans, avec un bail enregistré au Land Office. Des options de renouvellement peuvent figurer au contrat, mais seule la durée enregistrée est garantie.
Leasehold · jusqu’à 30 ansVia une société thaïe
Une société thaïe peut posséder un terrain si la majorité de ses parts appartient à des actionnaires thaïs qui investissent réellement. Les sociétés détenues par des actionnaires prête-noms sont illégales, et les autorités les contrôlent désormais de près. À décider uniquement avec votre avocat.
Terrain en freehold · avec prudenceCe que vous lirez sur chaque annonce.
- ChanoteTitre de propriété · โฉนด · Nor Sor 4 Jor
- Le titre de propriété thaï le plus solide : la parcelle est mesurée, bornée et enregistrée au Land Office. Chaque droit sur le terrain y est inscrit.
- Droit de superficieDroit · สิทธิเหนือพื้นดิน
- Le droit de posséder une construction sur un terrain appartenant à un autre. Associé à un bail, il fait de vous le propriétaire de votre villa.
- FreeholdStatut · กรรมสิทธิ์
- Pleine propriété, sans limite de durée. Pour un étranger : un condominium ; un terrain seulement via une société thaïe réellement à majorité thaïe, à décider avec votre avocat.
- LeaseholdStatut · สิทธิการเช่า
- Le droit d’utiliser un terrain ou un bien pour une durée fixée, jusqu’à 30 ans par bail enregistré. C’est la structure habituelle pour un étranger qui achète une villa.
- Nor Sor 3 GorTitre de propriété · น.ส. ๓ ก.
- Un titre qui confirme le droit d’usage du terrain, avec des limites mesurées. Il peut être vendu ou loué, et converti plus tard en Chanote.
- Rai, ngan, square wahUnités · ไร่ · งาน · ตารางวา
- Unités foncières thaïes. 1 rai = 1 600 m², 1 ngan = 400 m², 1 square wah = 4 m².
- Sur planAchat · Off-plan
- Un bien acheté avant d’être construit ou achevé, sur plans, payé par étapes au fil du chantier.
- Surface construiteMesure · Built area
- Sur nos annonces : toute l’emprise construite, terrasses et piscine comprises. La surface habitable intérieure et le terrain sont toujours indiqués séparément.
Deux façons d’acheter.
Sur plan, à construire
- Souvent un meilleur prix, et le choix des meilleurs lots et finitions.
- Un dépôt de réservation, puis des paiements échelonnés selon l’avancement du chantier.
- Vérifiez les références du promoteur, le permis de construire et le titre du terrain avant de signer.
- Les dates de livraison peuvent glisser : le contrat doit prévoir ce qui se passe dans ce cas.
- Sur demande, et avec l’accord de chaque partie, Benjamin peut organiser un suivi indépendant de la construction.
Achevé, prêt à vivre
- Vous voyez exactement ce que vous achetez, et pouvez emménager ou louer tout de suite.
- Un dépôt de réservation, puis le solde payé le jour du transfert au Land Office.
- Vérifiez le permis de construire et que la maison correspond aux plans approuvés.
- Une inspection soignée avant le transfert : structure, eau, électricité, piscine.
Les principaux frais au Land Office.
| Frais | Taux | Sur quoi, et qui paie en général |
|---|---|---|
| Frais de transfert | 2 % | De la valeur officielle d’évaluation. Souvent partagés entre acheteur et vendeur, selon le contrat. |
| Taxe spécifique sur les affaires | 3,3 % | Quand le vendeur revend dans les cinq ans suivant l’achat, ou vend à titre professionnel. En général payée par le vendeur. |
| Droit de timbre | 0,5 % | À la place de la taxe spécifique, quand celle-ci ne s’applique pas. En général payé par le vendeur. |
| Retenue à la source | 1 % ou barème | Impôt sur le revenu de la vente : 1 % pour une société, barème progressif pour un particulier. Payé par le vendeur. |
| Enregistrement du bail | ≈ 1,1 % | Pour un leasehold : 1 % de frais d’enregistrement plus 0,1 % de droit de timbre, sur le loyer total du bail. |
Taux en vigueur en novembre 2026. La répartition est toujours fixée au contrat, et les promoteurs prennent parfois une partie des frais à leur charge. Votre avocat confirme les montants exacts pour votre achat.
Nos honoraires : tous les prix affichés sur notre site s’entendent honoraires d’agence inclus. Vous ne payez rien de plus pour notre accompagnement.
Votre propre avocat, toujours.
Indépendant du vendeur comme de nous, votre avocat est votre garantie.
- Vérifie le titre au Land OfficeLe vrai propriétaire, les hypothèques, les servitudes, la parcelle exacte.
- Vérifie les permisLe permis de construire, et la conformité de la construction aux plans approuvés.
- Relit ou rédige les contratsRéservation, vente, bail et superficie, échéancier de paiement.
- Valide la structure pour un étrangerQuota condo, bail, société : légale et adaptée à votre situation.
- Fait enregistrer vos droitsTransfert, bail et superficie inscrits au Land Office, opposables à tout futur propriétaire.
De la première visite aux clés.
Votre demande, une courte sélection, des visites sur place ou en vidéo.
Une offre, puis un dépôt qui retire le bien du marché.
Votre avocat vérifie le titre, les permis et la structure.
Vente ou bail, signé avec l’échéancier de paiement.
Solde payé, frais réglés, transfert ou bail enregistré.
Eau, électricité et internet à votre nom, et notre aide pour vous installer.
Vos questions, nos réponses.
Un étranger peut-il acheter un bien à Koh Samui ?
Oui. En Thaïlande, un étranger ne peut pas posséder de terrain en son nom propre, mais il peut posséder une maison : un appartement en condominium en pleine propriété, à son nom, dans la limite du quota étranger de 49 % de l’immeuble ; ou une villa, la maison détenue grâce à un droit de superficie et le terrain loué jusqu’à 30 ans par un bail enregistré au Land Office. La société thaïe est une troisième voie, à décider uniquement avec votre avocat.
Quelle différence entre freehold et leasehold ?
Le freehold est la pleine propriété, sans limite de durée : pour un étranger, un condominium ; un terrain seulement via une société thaïe réellement à majorité thaïe, à décider avec votre avocat. Le leasehold est le droit d’utiliser un terrain ou un bien pour une durée fixée, jusqu’à 30 ans par bail enregistré. C’est la structure habituelle pour un étranger qui achète une villa.
Un bail de 30 ans est-il renouvelable ?
Des options de renouvellement peuvent figurer au contrat de bail, mais seule la durée enregistrée au Land Office est garantie. Votre avocat vérifie la rédaction de ces options et fait enregistrer le bail et le droit de superficie, pour qu’ils soient opposables à tout futur propriétaire du terrain.
Acheter un terrain via une société thaïe, est-ce légal ?
Une société thaïe peut posséder un terrain si la majorité de ses parts appartient à des actionnaires thaïs qui investissent réellement. Les sociétés détenues par des actionnaires prête-noms sont illégales, et les autorités les contrôlent désormais de près. Cette voie se décide uniquement avec votre propre avocat.
Qu’est-ce qu’un Chanote, et quelle différence avec un Nor Sor 3 Gor ?
Le Chanote (Nor Sor 4 Jor) est le titre de propriété thaï le plus solide : la parcelle est mesurée, bornée et enregistrée au Land Office, et chaque droit sur le terrain y est inscrit. Le Nor Sor 3 Gor confirme le droit d’usage du terrain, avec des limites mesurées ; il peut être vendu ou loué, et converti plus tard en Chanote.
Quels frais au Land Office, et qui les paie ?
Les frais de transfert sont de 2 % de la valeur officielle d’évaluation, souvent partagés entre acheteur et vendeur selon le contrat. Le vendeur paie en général la taxe spécifique sur les affaires (3,3 %) ou le droit de timbre (0,5 %), ainsi que la retenue à la source. L’enregistrement d’un bail coûte environ 1,1 % du loyer total du bail. Taux de novembre 2026 ; votre avocat confirme les montants exacts.
Acheter sur plan à Koh Samui, est-ce sûr ?
Sur plan, le prix est souvent meilleur et le choix des lots plus large, avec des paiements échelonnés selon l’avancement du chantier. Avant de signer, vérifiez les références du promoteur, le permis de construire et le titre du terrain, et assurez-vous que le contrat prévoit ce qui se passe si la livraison glisse. Sur demande, Benjamin peut organiser un suivi indépendant de la construction.
Faut-il son propre avocat ?
Oui, toujours : un avocat indépendant du vendeur comme de nous. Il vérifie le titre au Land Office et les permis, relit ou rédige les contrats, valide la structure de détention pour un étranger et fait enregistrer vos droits au Land Office.
Comment se déroule un achat ?
En 6 étapes : une sélection et des visites sur place ou en vidéo ; une offre et un dépôt de réservation ; les vérifications de votre avocat ; le contrat de vente ou de bail avec son échéancier ; le solde payé et le transfert ou le bail enregistré au Land Office ; puis les clés, avec eau, électricité et internet à votre nom.
Comment payer un condominium depuis l’étranger ?
Pour un condominium en pleine propriété, les fonds doivent venir de l’étranger, en devise étrangère. L’attestation de transfert délivrée par la banque est conservée pour le Land Office.
Chaque achat est un peu différent.
Parlez-nous du vôtre : Benjamin répond à vos premières questions et vous aide à préparer celles à poser à votre avocat.
Informations générales sur les règles immobilières thaïes en novembre 2026, et non un conseil juridique. Les lois et les taux évoluent.
Confirmez toujours avec un avocat thaï indépendant avant de vous engager.